购房不踩坑,如何正确选择开发商?

中国房地产改革以来，涌现出无数大大小小的开发商。有的借助房地产改革东风，成长壮大，有的在时代潮流中销声匿迹。

现在全国性的龙头开发商，大多成立于上世纪90年代，抓住了房地产20年发展红利期，建成了超级巨无霸般房产公司。

当我们去买房时，就会面临各色各样的开发商楼盘选择，尤其是新房。那么，大大小小开发商楼盘，到底哪些值得买呢？今天就教大家如何选择靠谱开发商。

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这里我们要说明一下，购买新房比二手房要更重视开发商选择。

二手房的品质是经过了市场验证了的，所以购买二手房主要是看配套和地段。新房除了配套和地段以外，选择对的开发商将事半功倍。

因为，新房市场中绝大多数楼盘都是期房，在我们购买之后一到两年才能交房，有的楼盘交房本都要拖延很久。

新房从购买到交付之间，充斥着千万种不确定性，楼盘会不会延期交付甚至烂尾？开发商承诺的配建小学没了？房子刚交付就漏水了？

交房即维权，在我们住房市场中这种情况很普遍。

“先付款，再收货”模式，让买房者处于被动地位。购房者的首付、银行贷款月供，先期全都投入进去了，收到的房子质量就全凭开发商良心。

因此，挑选一家靠谱的开发商很重要。

在楼盘地理位置相似的条件下，购房者优选开发商品牌和口碑，其次再看开发商户型产品差异，最后才是优惠折扣情况。

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楼市中形形色色的开发商，该怎么选？

一座城市中，从开发商规模上来说，有全国性大开发商，有本土成长起来的地域性小开发商，也有从本地走向全国布局的中小型开发商。

从开发商性质来说，有全国性的央企国企大开发商/大民企开发商，也有地方性的央企国企小开发商/民企小开发商。

全国性头部开发商，央企国企有保利、中海、绿地、招商和华润等，民营企业恒大、融创、世茂等。

地方性的小开发商就不胜枚举了。

2020年销售额TOP40房企 图源中指研究院

一般来说，央企国企开发商建造的房子，烂尾风险是极低的。他们背靠着的是各地国资委这样的大树，在经营贷款利率和拿地成本上，会有天然优势，资金链断裂破产风险较小。

不过央企和国企建造的房子，可能存在的风险是配建和规划的变动。例如，原本配套的名校变成村小，或者为了多卖房将规划图改了。

民营房企中，大房企经营成熟，产品成体系，可以优先考虑口碑和产品好的名企盘。地方性的中小房企，要特别注意在当地的口碑和公司资金流情况，调查清楚公司背景。

上图是2020年销售额Top40房企，楼盘基本上覆盖了全国各地。现在很多开发商会深耕一座城市，可以去看看开发商此前开发的楼盘，尤其是分期开发的楼盘，买第二期或三期保障性强很多。

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购房者最应该关注开发商的经营性风险，房企的财务报表中可以分析出房企的经营状况。

但是普通购房者很难去读开发商年报，也无从得知房企真实经营状况。（某些开发商公关团队强大）所以，现在了解开发商经营性风险较佳方式，就是看房企“三道红线”踩线情况。

“三道红线，四档管理”是监管部门为控制房企的债务风险，专门制定的融资新规。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍

根据“三道红线”的触线情况，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

因此，触及红线的房企存在负债过高，可能存在资金周转问题。这些问题投射在楼盘上就可能出现项目停工、延期交付、精装修减配、偷工减料等问题。

最严重的是开发商破产，房子烂尾。

以下为2020年房企三道红线踩线情况：

图源：华泰固守

触及三道红线的房企有6家，其中，中国铁建和绿地控股为央企国企。

值得一提的是绿地集团，近年接连被地产媒体喊话——还钱！从绿地集团西南大区到绿地集团东北大区，绿地因为几百万欠款挂上了热搜。

对于投资动辄上亿的大企业来说，几百万九牛一毛，可是就这点钱都结不清，很难说得过去。

较新消息传来，绿地现金短债比超过1.0的央行监管基准线，实现一条红线“转绿”。

触及两道红线的房企有中南置地和首开股份，2019年这两家企业是三线全踩的，2020年都成功降一档了。

从上图中看出，踩线的都是知名大开发商，不过房企债务是动态过程，可降可升。三道红线是房企负债警戒线，可以做为购房开发商选择的参考指标。

结语

房地产是为数较少向民营企业开放的重要领域，曾经中国首富位置地产商轮流坐。如今，互联网新贵取而代之，也代表房地产黄金时代结束了。

然而，安得广厦千万间，让老百姓实现安居梦，是一个永恒的话题。房企们高喊“活下去”的时候，应该记住，活下来的都是用心盖好房的。