终于,开发商也内卷了!买房人能捡漏吗?

双十一促销大幕落下，城东板块几家欢喜几家愁。

一边是新盘蓄客多月，迟迟不开盘，压力山大；另一边，是在售盘去化艰难，却信誓旦旦绝不打折。

1、价高量大，主力在售盘有点慌。中天桃李风华近期库存积压；中天蓝光桃李府还有200多套房；美好易居城香榭目前已熬成现房，均价1.2万/㎡起。

2、蓄客多月，新盘迟迟不开盘。鹏欣尚誉在6月公开售楼处，9月首次备案，目前尚未开盘，高层备案均价1.8万/㎡，多层备案均价20200元/㎡。

3、加速出清，尾盘各显神通。中海九樾建面约135㎡毛坯洋房，总价171万；国投欧亚紫宸目前主推“非标户”；中骏璟峰仅剩几十套房源。

4、内卷加剧，正面硬刚一直贯穿始终。比产品、拼价格、看销量，从开盘到即将清盘大战三百回合，城东的开发商们谁也不服。

不得不说，城东板块竞争还是相当激烈，开发商内卷，带来了更高的性价比，也为想在板块内置业的买房人提供一些参考和建议。

一、单价高、库存大，城东主力在售盘压力不小

单价超2万，库存动辄好几百，城东板块目前的主力在售盘销售压力着实不小。

1、中天蓝光桃李府拿出“内部房源”，信誓旦旦绝不打折

这个楼盘前期卖的还算不错，毕竟配建大型社区商业，还有城东小学新校区的加持，周边也是交通便利。

但不得不说，在整个板块内，桃李府的价格几近于天花板，高层备案均价18890元/㎡，复式备案均价21589元/㎡。

十月下旬，项目二批次装修房源加推，户型面积约107-137㎡，小高层精装均价1.86万/㎡，8和10号楼洋房精装均价1.98万/㎡。

就价格问题，置业顾问反复强调，作为城东典型的改善楼盘，要不是拿地太早（2019年拿地），根本不可能卖这个价格（价更高）。

目前，桃李府还有200多套房源待售，售楼处也是信誓旦旦“绝不打折”，“我们不需要打折”。

在推荐房源时，则是直接拿出了“内部房源”，建面约135㎡洋房户型，总价不到270万，比现有同类型房源优惠近10万，如果同时购买车位（单价12-13万），优惠力度还能更大些。

2、中天桃李风华，户型单一、总价高，销售数据不理想

桃李风华在今年9月刚开盘，共计推出170套房源，目前已售58套。

和桃李府不同的是，桃李风华只有单一的叠墅户型，虽说是同一家开发商，但有不少客户资源，被先于其一年开盘的桃李府捷足先登，因此处境十分艰难。

单价超2万/㎡（备案均价21596元/㎡），全是叠墅大户型，总价超300万，客群相对较窄，再加上同一区域内相同产品几近饱和，艰难程度可想而知。

3、美好易居城香榭，期房熬成现房，价格好商量

和桃李风华一样备受煎熬的，还有美好易居城香榭，随着卖房周期不断拉长，香榭直接从期房熬成了现房。

从11月1日起，美好全面进入了现房时代。

香榭（美好易居城三期）一共规划18栋住宅，打造2万方中央绿化景观——蝴蝶谷丘陵公园。

一街之隔就是已经出了规划的“泰古里”街区，中医院也在2公里生活圈内，配套也还是可以。

房地产信息网数据显示，目前项目还有416套房源可售，而置业顾问更倾向于推荐目前可以直接拿房的16#、17#的顶底层。

根据置业顾问介绍，这是目前香榭性价比较高的房源，单价1.2万/㎡，比目前的成交均价低1000元，如果确定要买，价格还可以再商量。

二、新盘首出备案价，目前尚未有开盘动向

不久前，城东板块纯新盘鹏欣尚誉首次公开备案价。

泰地储告【2020】15-2成交楼面地价8088元/㎡，被「缤纷森林」斩获。随着今年年中骏世界城开业，这幅住宅地块也将直接受益。于今年上半年，缤纷置业将项目转让给本地房企鹏欣，打造鹏欣·尚誉项目。

作为城东高价地，项目1层以上普通住房4栋（1、5-7#）毛坯备案均价18000元/㎡，11层及以下普通住房1栋（8#）毛坯备案均价20200元/㎡。

北有自带大型商综、售价1.5万/㎡的中骏璟峰，南有配套优质、售价2万+/㎡的桃李府，不禁要为还未开盘就“前有狼后有虎”的鹏欣尚誉捏把汗。

目前售楼处对外开放，但具体的首开时间尚未有定论。

三、不到1.3万/㎡买洋房，千套房源去化超7成，城东尾盘加速出清

开盘一年多，城东板块多家楼盘在为鸣金收兵做最后的冲刺，特价房源、“内部名额”、的、直接让利…开发商使出浑身解数，只为早日收官。

1.中海·九樾洋房单价不到1.3万/㎡

开盘一年多，城东红盘如今进入清盘倒计时。

根据官方在11月13日宣发的清盘优惠海报显示，目前项目还有“最后30席顶底房源”。

我在售楼处得到信息，目前8F洋房，建面约135㎡的中层毛坯房源，总价171万，单价不到1.3万/㎡。

而此前，中海九樾的洋房备案均价约17027元/㎡，也就是说，单价优惠超3000元/㎡。

此前，在国庆期间，中海九樾低楼层特价房，面积约130㎡，总价约168万，单价不足1.3万/㎡。

双十一促销季，为加速房源去化，项目又推出活动，购房有机会获得“戴森”豪华家电四件套。

如今连中层房源都做到了不到1.3万/㎡的价格，不得不说，让利幅度的确很诱人。

说到年底清盘，中海置业顾问信心满满，毕竟项目仅剩20多套叠墅，连不好卖的顶底层都已售罄，收官也是指日可待。

2、国投欧亚紫宸，来者就推顶楼非标户，单价1.4万/㎡

与中海九樾一河之隔的国投欧亚紫宸，两家自拿地以来，就一直“水火不容”。

配套相同，地段相似，拿地价相差不多（中海九樾楼面地价6556元/㎡，紫宸楼面地价7402元/㎡），相比中海千户大体量，紫宸主打小型低密刚改楼盘。

国庆期间，紫宸推出的特价房较高优惠27.6万。

如今，来者就推目前优惠力度较大的顶楼非标户，单价1.4万/㎡起，其他多层房源单价约1.6万/㎡。

询问让利幅度，置业顾问一直强调“品质取胜”和“小而精”。

从房地产信息网数据可以看到，目前紫宸已售已备案353套，可售房源53套，去化超8成。

3、中骏璟峰去化超7成，商综年底开业填补区域少有

作为2021上半年度泰州楼市销售总额前三强，中骏璟峰深得买房人青睐。

毕竟配建大型商综中骏世界城，建成即是填补区域商业少有，城东人民苦等多年，只为一个能够撑起板块门面的商业。

目前，中骏世界城将于今年12月24日开业，而千套房源目前仅剩几十套在售，中骏璟峰也进入最后的清盘阶段，在售均价约1.5万/㎡。

城东板块，即将清盘的项目都在跃跃欲试，主力在售项目表面“按兵不动”，实际早就暗潮汹涌，而尚未入市的纯新盘目前动向不明。

但就买房人来说，无论是刚需还是改善，配套成熟、价格稳定，城东终究还是高性价比之选。